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业主拖欠物业费，超过诉讼时效为何败诉？

作者/张学琴律师

【案情简介】

A物业服务公司与B开发商签订了《委托管理协议书》，为C小区的业主提供物业管理服务，李某是C小区的业主。李某自2007年1月1日起再未向A公司支付过物业管理费，截至起诉之日，李某拖欠的物业管理费用共计29323元(包括公共照明的费用)。A公司诉至法院，要求李某给付2007年1月1日至2021年12月31日期间的物业管理费、迟延支付的利息、案件受理费合计35000元。

【判决结果】

李某于判决生效之日起七日内给付A公司2007年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费（包含公共照明费）29323元。

【律师解读】

根据A公司提供的《委托管理合同书》等证据，可认定A公司与李某之间成立物业服务合同关系。《北京市物业管理条例》第七十二条规定，业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业费。业主逾期不交纳物业费的，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。本案的争议焦点如下：一、A公司主张的2018年12月31日之前的物业费是否超过诉讼时效？根据《中华人民共和国民法典》一百八十八条规定，民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。一般认为诉讼时间从约定的债务履行期限届满之日起算；不能确定履行期限的，从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。本案中，双方并未约定物业费的履行期限。综合考虑A公司发送律师函的时间以及物业服务存在长期性、连续性的特点，李某抗辩A公司2018年12月31日之前的物业费超过诉讼时效，该主张不成立。二、李某主张A公司提供的物业服务存在瑕疵，应该酌减物业费，能否得到支持？法律规定了举证责任的分配，即当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或反驳对方诉讼请求所依据的事实，均应提供证据加以证明。因此，未能提供证据或者证据不足以证明提出的主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李某仅提供了地下车库的模糊照片，无法证明物业在其服务范围内存在重大瑕疵。A公司作为服务方为小区提供物业服务，李某作为业主应支付相应物业管理费，在无法证明A公司存在合同履行瑕疵的情形时，酌减物业费不能得到支持。综上，A公司要求李某支付2007年1月1日至2021年12月31日期间物业费（包含公共照明费）的诉讼请求，法院全部予以支持。

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