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作者/彭欣彤律师
【案情简介】
张某和王某是夫妻，有两个儿子，大儿子名为张甲，二儿子名为张乙。张甲有一个儿子，名为张一。张某名下有一套房屋，该房屋属于张某和王某的夫妻共同财产。张一从小在爷爷奶奶身边长大，因此张某和王某想将该房屋赠与张一。由于法律规定孙子女不属于法定继承人，所以张某和王某打算将该房屋直接过户到张一名下。张某了解到，以买卖形式过户比赠与形式更节省费用、更简化程序。2016年3月，张某和张一签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续。张某和王某相继去世。2023年2月，张乙起诉张一，要求法院确认上述房屋买卖合同无效，并要求将房屋所有权恢复至张某名下。
【判决结果】
一、确认张某和张一签订的房屋买卖合同无效；
二、张一在判决生效后七日内将房屋所有权恢复至张某名下。
【律师解读】
本案中，争议焦点如下：
一、本案所涉房屋买卖合同名为买卖，实为赠予。实际上，法院也是按照赠与合同是否无效的争议思路来审理的。
二、房屋所有权转移登记时，不动产登记中心只做形式审查，不做实质审查。即，不动产登记中心只核对登记证书上的权利人，不负责审查该房屋的共有情况。而现实中大多数情况往往是，房屋属于夫妻共同财产，但只登记在一方名下。
本案中，该房屋仅登记在张某名下，不动产登记中心对该房屋的共有情况不知情，未要求提供妻子王某同意房屋过户的法律文件;而张某和张一也因不具备相应的法律知识，没有意识到要取得王某的书面同意，导致虽然当下顺利办理了过户，却为以后埋下了后患。
三、夫妻共同财产的处理。《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条规定，夫妻对共同财产，有平等的处理权。夫妻因日常生活需要而处理共同财产的，任何一方均有权决定；但非因日常生活需要而要做出重要决定时，夫妻双方应当协商一致。本案中，张某将夫妻共有财产无偿赠与给张一，虽然张某和王某双方均同意过户，但因张某无法拿出王某同意的证据，法院只得认定张某过户的行为侵害了共有人王某的财产权益，从而认定合同无效。
家庭生活中很难做到事事留痕，很多事情仅作口头交涉。但纠纷一旦诉至法院，当事人认为的事实，却因无法提供足够的证据证明，而无法得到法院的支持。
因此，笔者建议大家处分家庭大额财产时，为避免事后出现不必要的麻烦，建议先咨询专业人员，依法备齐相关材料，尽可能避免发生本案中“已经过户数年的房子又恢复到原权利人名下”的情况。
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