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房屋买卖“阴阳合同”的效力，法院如何认定？

作者/赵爱梅律师

【案情简介】

2023年2月1日，张某（买方、乙方）与王某（卖方、甲方）及房产中介（丙方）签订《房屋转让居间合同》。甲方转让房屋的建筑面积为49平方米，转让总价为398万元，付款方式为按揭。双方约定：乙方于2023年2月1日支付甲方购房款首付118万元，7个工作日内办理银行按揭审核，审批通过后7个工作日内进行房产过户，剩余房款280万元在办理银行按揭贷款后直接转入甲方账户。甲乙双方委托丙方全权办理该房产的过户手续，中介费用为成交总价的1.5％；该房屋转让产生的所有税费由买方承担等”。同年2月6日，甲乙签订《存量房买卖合同》，约定：房屋总价为250万元；房屋附属配套设施折价款148万元等，按照规定向房屋交易管理部门办理网签备案手续，并向不动产登记部门办理房屋产权转移登记”。合同签订后，王某反悔，遂以《房屋转让居间合同》和《存量房买卖合同》为阴阳合同，且对方偷漏税的行为损害了国家税收利益，系无效合同为由，不予过户。张某起诉到法院，要求确认房屋买卖合同有效并过户。

【判决结果】

一、确认原告张某与被告王某于2023年2月6日签订的《存量房买卖合同》除“该房屋总价为250万元”外的合同内容均有效；二、被告王某于判决生效之日起十日内协助原告张某办理房屋产权变更登记（房屋总价为398万元，办理变更登记产生的税费由原告张某承担）。

【律师解读】

《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。“阴阳合同”指合同当事人以虚假意思表示，隐藏真实意思表示的行为。通常是当事人出于规避政府监管或利益最大化的动机而对同一单交易签订两份内容不一致的合同，其中一份提交给相关部门备案公示，但合同当事人并不实际履行，称为“阳合同”；而另一份实际履行，具有隐蔽性，称为“阴合同”。当地《高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第四条第一项规定“当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持”。本案原被告签订的房屋价款250万元的合同，是双方为了少缴纳税款签订的虚假合同，不是双方真实意思表示且损害国家利益；房屋价款398万元的合同，双方达成合意且意思表示真实，是真实有效的合同。因此，本案房屋的交易价款应认定为398万元。实践中，在建设工程、股权转让、著作权、影视文化等领域也存在大量签订“阴阳合同”的情况。“阴阳合同”在给当事人带来利益的同时，也预示着风险。对于当事人在房屋买卖等阴阳合同中确实存在的规避税收征管、骗取贷款等行为，必要时法院可建议相关行政主管部门予以处理或移送公安机关追究当事人的刑事责任。

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