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作者/武景生律师
【案情简介】
2009年，武某筹建发达公司，因需要启动资金找到张某帮忙，张某自愿将名下X号房屋帮武某做抵押贷款。因张某年逾六十岁，不符合银行贷款资格，故与发达公司的员工杨某达成协议：张某将X号房屋过户到杨某名下，以便办理抵押贷款事宜；银行贷款由武某偿还；房屋仍由张某占有并对外出租，房屋所有权证书及他项权证仍然由张某持有。随后，杨某办理了银行贷款95万元，杨某并未向张某支付相应钱款，贷款直接汇入了发达公司账户。后武某每月向杨某转款，再由杨某向银行归还贷款。2016年8月，贷款全部还清。张某与杨某、武某遂签订《房产归属情况说明》，确认X号房屋的实际所有权人为张某，杨某愿意配合其办理过户手续，返还其房产。2014年10月2日，王某与杨某民间借贷纠纷一案的民事调解书中确认，杨某应于2014年11月30日之前返还王某借款30万元。由于杨某逾期未履行生效给付义务，王某提出强制执行申请。执行过程中，法院将杨某名下的X号房屋予以查封。张某提出案外人执行异议，请求终止执行，解除对X号房屋的查封。某区法院驳回了张某的异议申请。随后，张某提出案外人执行异议之诉，要求停止对X号的房屋的执行，解除查封措施。
【判决结果】
【律师解读】
本案中，张某主张权利的主要理由为，其为涉案房屋的实际买受人、出资人，杨某仅为代持产权，并无买受不动产的意思表示，故认为房屋登记权利内容与实际权利状态并不相符。代持房屋产权协议系名义买受人与实际买受人之间的债权合意，该合意因未违反法律强制性规定而有效。协议的效力只限于协议各方内部，不直接引起物权变动。不动产物权因未登记到实际买受人名下，实际买受人不能享有物权。根据案件发生之时的规定可知立法深意：一是不动产物权变动的原因行为是否有效，应依据合同相关法律规定来判断，而非以是否办理登记为标准；二是不动产物权的变动，应依据原《物权法》第九条来判断，第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；三是不动产物权的变动，以登记为必要条件，而不能认为合同生效就必然发生不动产物权变动的效果。
综上，涉案房屋登记在杨某名下，系案外人张某（即实际买受人）的自愿选择，既然未登记在自己名下，其请求确认权属的主张自然不应得到支持，案外人张某所享有的只能是依据代持产权协议，要求名义买受人杨某继续履行协议、办理变更登记的请求权。但本案中，又因涉案不动产已被法院查封，请求变更登记已无法实现，案外人张某的请求无法对抗其他债权人所提起的强制执行，只能依据代持产权协议向代持人杨某主张违约赔偿。
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