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双方签订《意向选房协议》，无法履行如何维权？

作者/庞立旺律师

【案情简介】

2021年12月16日，刘某与A公司签订《意向选房协议》，协议约定刘某意向选房为A公司开发的L县某在建小区项目房屋，房号为2-1-504，建筑面积为75平方米，房屋售价为每平方米5500元，刘某缴纳意向金后，A公司应在180日内签订正式《房屋买卖合同》并交付房屋。合同签订后刘某向A公司缴纳15万元预购款，但A公司迟迟不签订正式《房屋买卖合同》也不交付房屋。后刘某了解到该项目因资金短缺已经停工，且没有任何复工续建迹象。2023年1月4日，刘某诉至法院，要求解除双方签订的《意向选房协议》，返还15万元预付款及利息，并要求A公司赔偿刘某因房价上涨导致的期待利益损失37500元。

【判决结果】

一、解除原告刘某与被告A公司签订的《意向选房协议》；

二、被告A公司返还原告刘某购房款15万元，按照银行同期贷款年利率4.75%支付原告自2021年12月16日至判决作出之日的利息，限判决生效后十日内付清。

【律师解读】

一、《意向选房协议》是否应解除？本案中，刘某与A公司签订《意向选房协议》并支付预付款15万元，其目的是按时取得选定房屋的所有权。但由于A公司资金链断裂导致案涉项目流产，A公司也未举证其有能力恢复案涉项目建设，故可以推定刘某已无法取得选定房屋的所有权。依据《民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，A公司未按照《意向选房协议》交付房屋，导致刘某的合同目的不得实现，刘某有权要求解除合同。二、关于预付款的返还问题和赔偿问题。根据《民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，《意向选房协议》是因A公司违约解除的，故刘某可以请求A公司退还预付款15万并承担违约责任（支付利息）。三、关于期待利益损失问题。L县房价近年来持续上涨，由于刘某的购房资金被A公司占用，导致其丧失机会购买相比现在更便宜的房子，现今以更高的价格才能购买同等面积的房子。刘某因此所产生的损失可以被认为是守约方的损失，但这样的隐形损失很难被举证。本案中，刘某未能举证其可以在他处获取更好的交易机会，因此人民法院未支持其该项诉求。

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