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【案情简介】
【判决结果】
【律师解读】
一、工程价款优先权
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条规定，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。本案中，S投资公司欠付承包人Y建筑公司工程款8172万元，Y建筑公司依法对案涉38套商铺的价款享有优先受偿权，且顺位优先于H小贷公司的抵押权。
二、抵押权未设立
《民法典》第四百零二条规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，虽然H小贷公司与S投资公司就抵押物进行了商品房买卖合同登记备案手续，但并未就建筑物进行抵押登记，因此抵押权并未设立。
三、H小贷公司无法对案涉38套商铺享有优先受偿权
《民法典》第四百零一条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。本案中，H小贷公司与S投资公司签订买卖合同，约定当债务人李某无法偿还债务时，38套商铺归H小贷公司所有，但该条约定不产生法律效力。且由于38套商铺并未变更登记到H小贷公司名下，抵押权也未设立，故H小贷公司无法取得商铺变现后的优先受偿权。
四、H小贷公司不能主张抵押人名下其他财产承担担保责任
《民法典》第三百九十四条第一款规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。因此，H小贷公司依据《借款抵押协议》对该特定财产主张担保权利，执行程序中只能就该特定财产即38套商铺进行强制执行。
综上，本案抵押物38套商铺因清偿另案顺位在先的优先债权即建设工程款，而导抵押合同相对方H小贷公司就该财产优先受偿的权利不能实现，其无权主张另行查封S投资公司的三宗土地的使用权。对于其不能受偿的部分债权可执行S投资公司的其他财产，但不享有优先受偿权利，应与其他一般债权平等受偿。
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