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典当行与当户签订房产抵押合同，绝当后为何无法执行？

作者/陈杰律师

【案情简介】

2010年3月，X实业公司因经营需要，向F典当行借款，并与F典当行签订《房地产典当抵押合同》，约定将X实业公司开发的某中心A座房产抵押给F典当行，并在市不动产登记中心进行抵押权登记，F典当行出具当票并将当金汇入X实业公司指定账户。

由于X实业公司经营持续恶化，续当后仍无法赎当，其抵押的某中心A座房产成为绝当。2012年4月，法院作出执行裁定书，向市不动产登记中心发送协助执行通知书，并查封某中心A座房产。2018年3月，法院继续查封前述房产。

2019年5月，案外人庄某提出执行异议，请求停止执行，解除对某中心A座1503号房产查封。理由如下：

2008年9月，D装修公司与被执行人X实业公司签订《建筑装饰工程施工合同》，承揽某中心A座房产的装修工程，预算价为2500万元。庄某为D装修公司的实际投资人和负责人，合同约定D装修公司同意庄某垫资50%工程款的一部分，预购某中心A座15层1501、1502、1503号房屋。工程进展至一半时，被执行人同意庄某对所购房产进行装修。工程完工后的一周内，双方签订购房合同，约定半年内将过户手续及房产相关证件给庄某，房产所有权归其个人所有。

X实业公司将1501、1502号房产过户给庄某，但1503号一直未能办理过户。庄某多次要求办理1503号过户手续，X实业公司一直推诿。截至房屋查封之日，仍未办理过户。

2019年9月，省高院驳回庄某的异议请求，庄某提起执行异议之诉。

【判决结果】

一审判决：

驳回庄某的诉讼请求。

二审判决：

一、撤销一审民事判决；

二、不得执行某中心A座1503号房屋。

【律师解读】

一、庄某对案涉房屋享有足以排除执行的权益《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，庄某与X实业公司于2011年11月签订《商品房买卖合同》，早于2012年4月的房屋查封时间；根据《商品房验收交接书》《入住手续书》《承诺书》《物业服务委托合同》等证据，可认定庄某在一审法院查封之前已经合法占有案涉房屋；案涉房屋系X实业公司抵顶D装修公司工程款，根据双方抵顶合意的《对账单》《商品房买卖合同》等相关协议，可以认定庄某已经支付全部购房款；从X实业公司出具的《购房证明》内容看，案涉房屋未办理过户登记系自身原因，且庭审中X实业公司承认由于公司欠税无法开具税票，导致办理过户存在障碍，并非庄某原因不能过户。因此，庄某所购1503号房屋同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，其就案涉房屋享有可排除执行的民事权益。二、工程房屋折价款优于典当行抵押权《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条规定，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，案涉房屋系抵偿庄某的装修工程款，相较于F典当行的普通债权具有一定优先性。综上，最高人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十条第（一）项：“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。”的规定，判决撤销省高院的民事判决，不得执行省高院查封的某中心A座1503号房产。

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