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开发商逾期办理房屋所有权登记，是否应承担违约责任？

作者/李炎朋律师

【案情简介】

2017年5月18日，刘一、刘二作为买受人、甲公司作为出卖人，双方签订《新建商品房买卖合同（预售）》，约定：刘一、刘二购买甲公司开发的A市房屋，房屋总价款650000元；出卖人应当在2018年1月30日前向买受人交付商品房；因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起一年内取得该商品房产权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日，出卖人每日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，刘一、刘二支付了全额购房款。2018年1月30日，甲公司按合同约定将房屋交付。甲公司于2020年5月1日才告知刘一、刘二案涉房屋具备办理房屋所有权登记条件，超出合同约定的登记期限。刘一、刘二遂将甲公司诉至法院，要求其支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金。

【判决结果】

被告甲公司支付原告刘一、刘二逾期办理房屋所有权转移登记违约金30000元，于本判决生效之日起十日内履行。

【律师解读】

一、被告甲公司是否违约？本案中，原、被告签订的《新建商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同约定涉案房屋所有权证书应当在双方约定的房屋交付之日2018年1月30日起一年内取得，即在2019年1月30日前取得，被告于2020年5月1日才通知原告办理不动产产权登记，应视为涉案房屋此时才具有办理不动产登记的条件。涉案商品房所有权证书未能在双方约定的房屋交付之日起一年内取得，被告不能提交证据证实系因原告不配合造成逾期办证，应视为被告违约。二、双方关于违约金的约定能否适用？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年版）第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，双方约定按已付购房款日万分之一的标准计算逾期办理房屋所有权违约金，不违反法律规定，亦不超出原告已付购房款银行同期贷款利息损失。三、本案是否存在不可抗力？在本案诉讼过程中，甲公司向人民法院提交某省新冠肺炎疫情应急响应公告、突发公共卫生事件应急预案、突发公共卫生事件应急响应相关政策解读等材料，拟证因新冠疫情停工停产属于不可抗力，应当对逾期办证的期限予以扣减。然而根据双方合同约定，涉案房屋所有权证书应自合同约定的房屋交付之日起一年（即2019年1月30日）内取得，而被告于2020年5月1日才通知原告办理不动产产权登记。双方合同约定的办证时间在前，而疫情期间在后，因此甲公司应按照合同约定向刘一、刘二支付违约金。

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开发商逾期办理房屋所有权登记，是否应承担违约责任？

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