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认购书载明“不退不换”，购房人为何能要回定金？

作者/邓姝菡律师

【案情简介】

韩某欲认购A公司开发的房屋，双方于2024年6月签订了《商品房认购书》（以下简称“认购书”）及补充协议，并承诺该认购的房屋无论任何原因，不退不换，否则定金不予退还。认购书签订后，韩某支付定金人民币200000元。认购书约定韩某在支付定金之日起7日内，与A公司协商商品房买卖合同相关条款，若双方未达成一致意见，自该协商期限届满之日起超过7日的，认购书自动解除，A公司应当在本认购书解除之日起90日内将已收取的定金退还韩某。补充协议约定，韩某应于2024年6月26日前向A公司支付首付款850000元，2024年6月29日前支付198321元。韩某依约支付了上述定金和首付款，并在约定期限内与A公司协商商品房买卖合同的相关条款。双方协商中韩某发现A公司在宣传销售过程中，具有欺骗、隐瞒房屋存在影响韩某生活及健康问题的情形，且有诸多霸王条款A公司拒绝修改或调整。韩某委托北京市盈科律师事务所邓姝菡律师作为其代理人，将A公司诉至法院，要求解除《商品房认购书》及《补充协议》，并返还定金和首付款。

【判决结果】

一、确认韩某与A公司签订的《商品房认购书》及《补充协议》解除；二、A公司返还韩某购房首付款1048321元；三、A公司返还韩某认购定金200000元。

【律师解读】

一、《商品房认购书》及补充协议的效力认定韩某与A公司签订的《商品房认购书》及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。从法律性质上看，案涉认购书明确了买卖双方主体、房屋坐落、价款及协商签订正式商品房买卖合同（本约）的权利义务，属于典型的预约合同，其核心目的是为后续订立本约合同奠定基础。关于补充协议中“韩某应于2024年6月29日前支付198321元” 及相关签约时间的约定，A公司主张该条款系双方协商后添加，但未能提供证据证明。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）关于“主张法律关系变更的一方需承担举证责任”的规定，因A公司举证不能，该时间约定对韩某不发生法律效力。二、协商签约期限约定不明认购书第四条第二款约定韩某应在支付定金之日起7日内与A公司协商商品房买卖合同相关条款，但明确注明此期限仅为“协商签约的起始期限，而非终止时限”。认购书第六条约定，若在第四条第二款约定的期限内协商未果，且自该期限届满次日起超过7日，认购书自动解除。然而，因第四条第二款仅设定了协商的起始点而未明确协商期的总长度或终止点，导致第六条所述“在第四条第二款约定的期限内”协商未果的前提条件及后续“超过7日”的起算点均不明确。因此，双方关于协商签约期限及自动解除条件的约定存在模糊性。三、购房人对正式合同条款享有合理异议权与修改请求权购买房屋属于重大财产处分行为，根据《民法典》第五条“公平原则”及第六条“诚信原则”，购房人在签订正式商品房买卖合同前，有权对合同条款提出异议并要求修改，这是缔约自由权的体现。本案中，韩某在约定期限内与A公司协商本约条款时，发现A公司存在欺骗、隐瞒房屋影响生活及健康的问题，且对合同中的“霸王条款”拒绝修改。韩某据此提出异议，属于合理行使缔约权利，而非违约行为。A公司作为格式合同提供方，以“不退不换”为由拒绝协商修改，违反了诚信缔约义务，是导致本约合同未能订立的重要原因。四、案涉认购书及补充协议的解除时点与法律后果1、解除时点的认定双方在认购书中未明确协商的终止时限，且实际处于持续磋商状态。韩某于2024年7月4日通过微信向A公司工作人员发出《关于预售合同中霸王条款的修改要求及认购书解除通知》，明确要求A公司在7个工作日内修改相关合同条款，否则解除认购书，A公司当日收到该通知。因A公司在宽限期内仍拒绝修改，韩某于2024年7月15日发出《关于要求立即退还购房定金与首付款的通知》。根据《民法典》第五百六十五条关于解除权行使的规定，案涉认购书已于2024年7月16日解除。2、合同解除后的权利义务根据《民法典》第五百六十六条“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求返还财产”的规定，结合认购书“解除后退还定金及首付款”的约定，A 公司应返还韩某已支付的定金200000元及首付款1048321元。3、关于利息损失的认定案涉合同解除系因双方对本约条款未能达成一致，属于“不可归责于双方的事由”，双方均无过错。根据《民法典》第五百八十四条关于“过错赔偿”的原则，韩某主张资金占用利息损失，缺乏事实及法律依据，故法院未予支持。

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认购书载明“不退不换”，购房人为何能要回定金？

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