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房屋登记在父亲名下，实际出资人能否要回产权？

作者/胡文友律师

【案情简介】

付某英出资购买了A市某房屋，将房屋登记在其父亲付某名下。父亲付某为名义产权人，其为实际产权人。现付某英要求父亲付某将房屋过户至其名下，遭到付某及哥哥付某山拒绝。付某主张，付某英曾于2023年就案涉房屋提起诉讼，本次起诉构成重复起诉，且付某英在2023年诉讼中已认可房屋属遗产；付某山则认为，案涉房屋由父亲付某出资购买，应归付某所有。付某英遂诉至法院，请求判令付某、付某山将案涉房屋过户至其名下。

【判决结果】

被告付某于本判决生效之日起十五日内将A市某房屋不动产权过户至付某英名下。

【律师解读】

一、什么是借名买房？借名买房是指实际购房人（借名人）因特定原因无法或不愿以本人名义购房，借用他人（出名人）名义签订购房合同、办理房产登记，由借名人实际履行出资义务并占有、使用房屋的法律行为。借名买房一般是为了规避限购政策、隐藏财产或者享受特定购房优惠。二、没有书面协议，如何证明借名买房关系存在？在缺乏书面借名买房协议的情况下，法院通常从借名动机的合理性、房款实际支付情况、房屋的管理控制状态、购房合同及房产证等重要文件的保管情况等方面综合审查，以认定借名买房关系是否存在。本案中，付某英为证明其与父亲付某之间存在借名买房关系，提供了多组证据：其一，付某的日记，该日记对房屋购买过程及房款支付情况进行了记载；其二，付某所立的三份遗嘱，其中均明确认可购房款系由付某英出资；其三，房屋所有权证及《职工住房买卖合同》，上述权属文件均由付某英实际保管；其四，涉案房屋钥匙由付某英持有，表明其对房屋实际行使控制管理权。法院结合上述证据，综合审查了购房款实际出资主体、付某英参与购房交易的过程、合同及权属资料的保管情况、对房屋的管理控制状态，以及双方的父女关系、借名动机的合理性等因素，最终认定付某英与付某之间存在借名买房合同关系。三、借名买房合同的效力判定一般情况下，借名买房合同遵循《中华人民共和国民法典》关于合同效力的一般规定。《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。只要借名买房合同满足上述条件，通常会被认定为有效。然而，借名人借名买房若存在特殊目的，在司法实践中会有不同的效力判定：常见合理目的下的合同效力：若借名买房是为了规避限购政策、获取贷款或贷款利息优惠等目的，此类借名协议及房屋买卖合同通常被认定为有效。因为这些行为并未直接损害国家、集体或第三人的利益，且符合市场经济活动中当事人意思自治的原则。违反政策购买保障性住房的合同效力：当借名人违反国家政策规定，借名购买经济适用房等政策性保障住房时，情况则有所不同。此类保障性住房旨在满足特定低收入群体的住房需求，资源有限且具有社会保障属性。借名人的这种行为占用了有限的社会保障资源，依据《民法典》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效” 的规定，该借名协议及房屋买卖合同往往会被认定为无效。这体现了法律对社会公共利益和公平秩序的维护，防止保障性住房资源被滥用。

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房屋登记在父亲名下，实际出资人能否要回产权？

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