《内部认购申请书》无效，退房款能否优先受偿？

作者/庞立旺律师

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【案情简介】              


2014年1月，周某与甲公司签订《内部认购申请书》《补充协议》，约定其购买甲公司开发的某小区住房一套，总房款为309921元。周某于合同签订后向甲公司交纳购房款92976元。2018年7月，某法院受理甲公司破产清算。周某向破产管理人申报债权为购房款92976元。经审核，周某与甲公司签订的《内部认购申请书》及《补充协议》因合同签订时未取得商品房预售许可证而无效，其交付全部购房款的30%共计92976元为优先债权。乙公司（金融机构）作为甲公司的债权人向管理人申报债权本金和其他损失共计33508017.34元。经确认，乙公司对甲公司抵押的某大厦在建工程及土地使用权变卖款、甲公司两股东所持股权变卖款范围内的款项享有优先债权，其余债权为普通债权。乙公司认为周某的购房款本金不享有优先权，遂向管理人提出债权异议复审申请。经复审，乙公司债权总额为33487867.34元，同时维持了对周某的购房款本金享有优先债权的审核意见。2019年4月，管理人向乙公司出具《复审债权异议表接收回执》，告知其应向人民法院提起债权确认之诉，否则视为无异议。乙公司不服该审核意见，遂向法院提起诉讼。
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【判决结果】              


一审判决：驳回原告乙公司的诉讼请求。二审判决：驳回上诉，维持原判。再审裁定：驳回乙公司的再审申请。
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【律师解读】                 


一、无效合同下的购房款享有优先受偿权吗？根据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，其权利优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权。本案中，《内部认购申请书》因开发商未取得预售许可证而无效，但合同无效的过错在于甲公司，周某作为购房消费者无过错。优先权的设立旨在保护消费者生存权，合同效力本身不影响购房款返还请求权的优先性。因此，即使合同无效，周某已支付的购房款仍应优先受偿权。二、如何认定购房人属于“消费者”？采用“客观标准”判断消费者身份。若购房用途为居住，则认定为消费者；若为经营性用房（如写字楼、商铺），则不属于。本案中，周某购买的是住宅，且乙公司未能举证证明其购房目的为投资，故法院认定周某符合消费者身份。三、未支付50%以上购房款是否影响优先权？根据《执行异议规定》第二十九条，虽规定消费购房者已支付超过50%房款享有优先受偿权，但其立法本意在于倾斜保护消费者，并非适用于破产程序。且原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条亦未明确规定优先权以支付50%以上购房款为绝对前提。若机械适用该标准，将损害因开发商过错无法补足款项的购房者权益。本案中，甲公司破产导致周某丧失补款机会，且周某已支付30%购房款，虽未达“大部分款项”标准，但因开发商破产导致其无法补足款项。法院基于保护消费者生存权与公平原则，支持其优先权。据此，在特定情况下购房者未支付50%以上购房款也享有优先权。四、购房消费者的权利为何优先于抵押权？乙公司通过债权收购取得抵押权属于经营性债权。破产清偿中，消费者的生存权优先于经营性债权。根据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的权利顺位（购房消费者＞工程价款＞抵押权），周某的购房款返还请求权优先于乙公司的抵押权。此外，乙公司作为专业金融机构，其风险识别能力和承受能力高于个人购房者，法律不应为其利益牺牲对弱势群体的保障。综上，即使购房者与开发商签订的《内部认购申请书》系无效合同，若购房者具备法律规定的优先受偿要素，其仍然享有优先受偿权，这是法律对消费者的基本生存保障。
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