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为防止一房多卖，确认房屋买卖合同有效是否受法律保护？

作者/胡文友律师

【案情简介】

2024年1月14日，邱某与张某、刘某（二人系夫妻关系）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：邱某购买夫妻二人名下A市B区某房屋，建筑面积90平方米，成交价格140万元。购房款分四次支付：签约当天支付首款40万元；2024年6月30日交房时支付20万元；交房90天内支付30万元；过户当天支付尾款50万元。合同履行期间，邱某按约向夫妻二人支付首付款40万元，后因对方以多种事由一再催促要求支付购房款，邱某遂于2024年1月27日、2024年1月28日又向张某、刘某支付购房款85000元。至此，邱某累计支付购房款48.5万元。由于该房屋系回迁房，尚未办理房屋产权证，邱某担心张某、刘某进行“一房多卖”，遂向法院起诉，请求确认与张某、刘某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。

【判决结果】

一审判决：确认原告邱某与被告张某、刘某于2024年1月14日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效。二审判决：驳回张某、刘某上诉，维持原判。

【律师解读】

一、合同的生效要件有哪些？《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，《房屋买卖合同》及《补充协议》系邱某与张某、刘某的真实意思表示，合同的内容不违背法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，邱某与张某、刘某均属于完全民事行为能力人。因此，邱某与张某、刘某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。二、房屋买卖合同是否因未取得房产证无效？《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”本案中涉案房屋属于上述条款“未依法登记领取权属证书”的情形，该房屋不得转让。但该规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，并不直接导致合同无效。因此，买卖未取得房产证的房屋，合同并不必然无效，故法院判决双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》有效于法有据。据此，双方当事人在签订《房屋买卖合同》或涉及其他不动产交易时，应审慎审查房屋是否满足转让条件。虽暂时无法办理过户不影响合同效力，但在实践中存在较大法律风险，建议在缔约时进行全面审查，以规避潜在风险。

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