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房屋出售人违约，购房人应如何维权？

作者/胡文友律师

【案情简介】

2020年12月12日，买方付某与卖方崔某签订《房屋买卖合同》，约定崔某将位于甲市某房屋出售给付某，房屋总价为100万元。同日，双方签订《补充协议》，约定：付某于签约当日向崔某支付定金2万元；于2021年1月31日前、交钥匙当日支付首付款43万元；尾款55万元于过户前支付。此外，因崔某购买房屋时曾向银行贷款44万元，双方约定该笔贷款月供（每月2546.63元）由付某继续偿还，并允许提前还款。房屋过户前，付某所偿还的贷款本金将从尾款中扣除。截至起诉时，付某已代替崔某偿还银行贷款共计12万余元。邢某与崔某曾系夫妻关系，涉案房屋的贷款合同系由邢某与银行签订。在签订《房屋买卖合同》时，邢某出具《同意出售承诺书》，明确表示同意将登记于崔某名下的该套房屋出售。现房屋已具备过户条件，但经付某多次催促，崔某拒不配合办理过户手续，付某遂依法向法院提起诉讼。

【处理结果】

一、解除付某与崔某于2020年12月12日签订的《房屋买卖合同》《补充协议》。二、崔某、邢某于2025年9月15日前给付某已付全部购房款及违约损失等共计60万元；三、付某于2025年9月30日前将位于甲市某房屋腾退并返还给崔某。

【律师解读】

一、售房人拒不过户，购房人能否解除《房屋买卖合同》？《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，因崔某拒绝将房屋过户至付某名下，导致买卖合同的根本目的无法实现，付某有权依据上述法律规定请求解除合同。二、合同解除后，守约方能否向违约方主张损失赔偿？《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”本案中，因崔某违约导致合同解除，付某作为守约方有权要求崔某承担违约责任。经法院调解及代理律师的努力下，由崔某、邢某共同向付某返还已付房款并赔偿违约损失等合计60万元。综上，在房屋买卖过程中，如出售方未按合同约定履行办理过户等义务，购房方可依法要求其继续履行合同，或请求解除合同并主张相应违约赔偿，以维护自身合法权益。

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