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房屋租赁合同未到期，法院为何判决解约？

作者/ 王怡兰律师

【案情简介】

钱某某（承租人）与王某某（出租人）于2021年10月23日签订《房屋租赁协议》，约定钱某某承租王某某所有的位于A市B区某房屋，租赁期限自2021年11月1日至2022年10月31日，按季度支付租金，并需支付保证金。协议特别约定，承租人在租赁期内不得无故退房，否则出租人有权拒绝，且承租人应赔偿相当于一个月租金的违约金；若因特殊情况需终止协议，应与对方协商或提前一个月告知并征得对方同意。合同签订当日，钱某某即向王某某支付了保证金及首期三个月租金。合同签订后仅三日，钱某某即联系王某某要求解除合同，理由主要有二：一是其妻子认为房屋采光较暗，不适宜计划共同居住的年迈母亲生活；二是其母亲突发严重胃病及结肠息肉需住院手术，钱某某必须返回老家照料，客观上无法继续履行租赁合同。为解决此事，钱某某主动提出愿意承担违约责任，支付协议约定的一个月租金作为违约金，仅请求王某某退还剩余租金。但王某某坚持以合同有效且约定“不得无故退房”为由，坚决不同意解除合同并拒绝退还任何租金。双方经报警协调仍未能达成一致，协商陷入僵局。钱某某遂诉至法院，请求判令解除双方租赁合同，并由王某某返还已付租金。

【处理结果】

一、确认原告钱某某与被告王某某于2021年10月23日签订的《房屋租赁协议》自判决生效之日起解除；二、被告王某某于判决生效之日起十日内返还原告钱某某房屋租金3,500元；三、驳回原告钱某某的其他诉讼请求。

【律师解读】

一、违约方司法解除合同权的审慎适用传统合同理论中，解除权一般归属于守约方。然而，在租赁、合作等持续履行的合同中，若合同陷入履行僵局、继续履行对违约方显失公平，法律亦提供了相应的救济途径。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，当非金钱债务存在法律上或事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未请求履行等情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。本案中，法院的裁判正是基于上述规定。钱某某因家庭重大变故无法实际使用租赁房屋，导致合同目的根本无法实现。若强制其继续履行，无异于要求其为无法居住的房屋持续支付租金，明显有违公平原则。此外，钱某某的解约请求发生于支付租金后、实际起租前，并主动提出按约承担违约金，主观上并无恶意。因此，法院支持其解除合同的诉讼请求，符合《民法典》的立法精神与诚实信用原则，有利于打破合同僵局，避免社会资源的浪费。二、合同解除后的责任清算：违约代价与减损义务的平衡合同解除后的核心问题在于双方权利义务的清算。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。这意味着，司法判决解除合同仅是为打破履行僵局提供出路，并不意味着违约方可免除其应负的法律责任。本案中，双方约定的“一个月租金”违约金条款合法有效，是确定钱某某违约责任的基础。然而，法院最终判决返还的租金数额并非简单地以“已付租金减去约定违约金”计算。王某某需返还的3,500元，实质上表明钱某某承担了约5,300元（8,800元－3,500元）的损失，其中已包含2,200元的约定违约金及部分租金损失，体现了违约责任与公平原则的统筹考量。三、对租赁合同当事人的启示对承租人而言，在订立长期租赁合同前，应尽到审慎注意义务，充分评估自身履约能力的稳定性。如因客观重大原因确需提前解约，应首先依据合同约定与出租人协商，并注意保存提出解约意愿、说明正当理由（如医疗证明等）以及表示愿意承担违约责任的沟通证据。本案中钱某某报警协调的行为，虽未能直接解决争议，但客观上形成了其积极协商的证据。若协商无果，可依法诉请法院解除合同，但需预判并承担相应的违约责任。

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房屋租赁合同未到期，法院为何判决解约？

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