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农村宅基地房屋出售，如何认定拆迁安置利益归属权?

作者/韩世霞

【案情简介】

1994年12月，陆某与外省人员王某签订《协议书》，约定将其所有的农村宅基地房屋出售给王某。签订协议后，王某随即入住该房屋。1995年1月，王某付清全部款项，陆某将房屋的集体土地使用证、房产证交付给王某。2003年，王某将户口迁入案涉房屋内。2018年6月24日，陆某以小孩上学需要为由将房产证借走。2021年7月13日，社区居民委员会与陆某签订了宅基地住宅房屋置换补偿协议，2022年明确了案涉房屋的拆迁利益为三套安置房屋及补偿款112849元。王某遂诉至法院，要求确认上述拆迁安置利益归其所有。

【判决结果】

确认案涉房屋的拆迁安置利益归王某所有。

【律师解读】

本案的争议焦点在于：1994年买卖双方签订农村宅基地房屋买卖协议，历经近30年后房屋被征收拆迁，所产生的安置利益究竟应归出卖人陆某所有，还是归买受人王某所有？一、合同订立时的法律环境与长期占有使用形成的事实秩序农村宅基地的所有权归农村集体经济组织所有，只有农村集体经济组织成员才有资格获取使用权。但本案房屋买卖协议订立于1994年12月，彼时法律法规并未明确禁止农村宅基地房屋向本集体经济组织以外的人员转让。《土地管理法》中关于宅基地使用权不得向外村成员转让的明确规定，系在1998年修订后才趋于严格。因此，1994年订立的协议不应简单适用此后才完善的禁止性规范进行效力否定。王某夫妇签订协议后即入住，付清全部款项并取得权属证书，2003年将户口迁入，至拆迁时已实际占有使用近30年，形成了稳定的物权秩序。根据最高人民法院（2017）最高法行申6998号案件的裁判精神：政府基于买受人长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实，与买受人签订《拆迁补偿安置协议》，应视为已履行了审慎审查的职责，并无不当。二、土地性质变化对合同效力的直接补正
根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》中关于农村房屋买卖问题的规定，在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，相关合同应按无效处理。当涉案土地性质已由集体土地变更为国有土地时，原先因违反宅基地流转限制而导致的合同效力障碍即告消失，合同无效的理由不再成立。本案中，案涉房屋所占土地已经征收程序完成性质变更，王某作为非本村成员购买宅基地房屋的“不合规性”已不复存在，且双方在房屋买卖协议中未对宅基地使用权进行约定，拆迁补偿利益应归属于实际享有房屋权益的买受人。三、诚实信用原则对反悔行为的约束
《民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”陆某夫妇于1994年自愿出售房屋，收取全部购房款并交付权属证书，此后近30年未提出异议。直至房屋被纳入拆迁范围、利益大幅升值后，陆某才以“违反政策”为由试图排除王某夫妇的拆迁利益。最高人民法院在同类案件中明确指出：当事人在已将房屋转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确认拆迁补偿协议无效并有获取安置补偿，有违诚信和合理原则。此外，农村房屋作为私有财产，可以在一定范围内买卖。国家宅基地管理政策虽不允许非本村成员购买房屋，导致该合同关系不受法律保护、无法办理过户，但法律对缔约者意志的否定，必须由具备强制性效力的法律法规予以明确，并需在公共利益与私权自治之间进行权衡。若允许出卖人因拆迁导致房屋价值上涨而反悔获利，将引发诚信危机。因此，应当引入“部分无效”的法理解释：拆迁利益约定具有独立性，它切断了与宅基地流转限制的利益联系，主要是对房屋价值和被安置人的补偿。在当事人有明确约定时优先适用约定，较合同无效后的返还原物、折价补偿等法定规则，更有利于维护意思自治和诚实信用原则。综上，法院认定拆迁安置利益归买受人所有，是综合考量合同订立时的法律环境、买受人近30年长期占有使用、土地性质已变更为国有等事实，并基于出卖人反悔行为违背诚实信用原则所作出的合法合理裁判。

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