隐瞒抵押事实出售房屋，买受人获赔四百万元

作者/张鹏律师

【基本案情】

2005年4月15日，原告胡某（买受人）与被告某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的房屋位于某市XX区XX路XX园小区第X幢XX层XX号（现地址为：某市XX区XX园小区XX号楼XXXX室，以下简称：涉案房屋），该商品房建筑面积共141.39平方米，房屋总价款为546735元。合同签订后，原告向被告交付了全部房价款，被告将房屋交付原告使用，但一直未能办理房屋产权登记证书。经查，2004年9月14日，某信用社与被告已就该涉案房屋在某市国土资源和房屋管理局办理了房地产抵押登记，并领取了《他项权利证书》，该证书载明：房屋他项权人为某信用社；义务人为被告。2015年5月，某法院告知原告涉案房屋已被查封，此时原告才知道因被告向某信用社借款，而将包括涉案房屋在内的24套房屋进行抵押登记，某法院于2005年11月28日对这些房屋进行了保全查封。某信用社向法院申请强制执行。原告以被告出售本案涉案房屋时并未告知原告该房屋已被抵押的事实，现涉案房屋在2018年3月已被司法拍卖，严重侵犯了原告的合法权益，故提出诉讼，要求被告承担赔偿责任。

【判决结果】

1、自本判决生效之日起解除原告与被告于2005年4月15日签订的《商品房买卖合同》；

2、于本判决生效后10日内，被告向原告返还购房款546735元；

3、于本判决生效后十日内，被告向原告赔偿损失4000000元；

4、驳回原告的其他诉讼请求。

【律师解读】

原告与被告之间签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法《商品房买卖合同》规的强制性规定，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照该合同约定行使权力、履行义务。

根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，被告于2004年8月16日与某信用社签订《借款合同》及《抵押合同》，将包括涉案房屋在内的24套房产作为抵押物，为借款提供抵押担保，而原告与被告签订的《商品房买卖合同》是2005年4月15日，在涉案房屋抵押之后，且原告在签订涉案房屋的买卖合同时并不知道涉案房屋存在抵押的情况。被告隐瞒所售涉案房屋已经抵押的事实，且涉案房屋被依法查封并拍卖（拍卖成交价格4712 688元），双方无法继续履行签订的房屋买卖合同，导致合同解除，根据上述法律规定，被告除应返还原告已付购房款外，还应赔偿损失，人民法院结合房屋差价损失及购房款一倍的赔偿，判决被告赔偿原告4000000元并无不当。