肺炎疫情期间，租金可否减免？

作者/张印富律师

为配合防控和抗击新型冠状病毒肺炎疫情的需要，各地相继推出了推迟上班时间、调整工作方式等举措。万达集团等企业宣布对商户租金实行免租或减租；也有的单位发起了减免租金共度难关的倡议。但也有不少出租方不认可或不同意减免租金，提出不受“道德绑架”。而随着时间的推移，由此引发的商业租赁合同纠纷将可能大量出现。那么，商业经营租金究竟该不该减免？两种声音分歧较大。有权单位尚未出台相关规定，但鉴于当前疫情与2003年发生的“非典”疫情有诸多相似之处，借助举轻以明重的推理方式，笔者在此结合“非典”期间发生的相关案例，谈谈对此问题的看法，供大家参考。

案例一：(2004)沪二中民二(民)终字第354号

【基本案情】

一审法院认为：按照最高人民法院相关规定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权利有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第117条和第118条的规定妥善处理。本案被告并没有向法庭举证证明，被告在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行，因此，不适用“不可抗力”的免责规定，也就不能部分或全部免除责任。如果需要适用公平原则，被告也应该对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明，被告要求减免租金缺乏相应的损失依据，不予采纳。故，判决被告于判决生效之日起十日内向原告支付欠租人民币2,064,559.40元。全部支持了原告的诉讼请求。被告不服，提起上诉。

二审法院认为：基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

【裁判结果】

被告（上诉人）于本判决生效之日起十日内向（原告）被上诉人支付欠租人民币1,189,558.40元。

案例二：（2007）桂民四终字第1号

【基本案情】

关于“非典”期间租金该如何减免的问题，一审法院认为：“非典”事件发生后，有关部门虽发布了一些针对相关行业的优惠措施，但没有确定“非典”事件属于不可抗力因素，各地针对相关行业的优惠措施也无统一标准。被告同意减半收取“非典”期间3个月（2003年5—7月）租金，而原告要求被告免除此3个月的租金。双方未达成协议，原告应按原合同约定的数额支付租金，其提出的减免方案未得到被告的认可，亦无合同及法律依据，不予支持。被告自愿减免原告部分租金，是其自行放弃权利的行为，未违反法律、法规的规定，予以支持。

原告不服一审判决，上诉至高级人民法院。

关于被上诉人是否应当免除上诉人因“非典”三个月期间的全部租金问题，二审法院认为：情势变更是指因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求变更或解除合同的法律制度。上诉人承租大厦从事酒店经营，双方签订的《航空大厦财产租赁合同》、《航空大厦房屋租赁合同》及《补充协议》，是当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。

“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对双方之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。

而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，被上诉人已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金，已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让被上诉人一方承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。

【裁判结果】

上诉人要求被上诉人免除“非典”三个月期间全部租金的请求，于法无据，本院不予支持。驳回其上诉请求，维持一审判决。

【律师解读】

一、由新型冠状病毒疫情引发的租赁合同纠纷中商业经营租金该不该减免的问题，涉及到对新型冠状病毒疫情法律性质的认定

笔者认为，从现行法律规定的角度分析，对新型冠状病毒疫情法律性质的认定，有三种情形需要理清，即：不可抗力、情势变更、商业风险。

二、对新型冠状病毒疫情的法律性质，在暂无有权单位界定的情况下，存在争议很难避免，但不论疫情属于不可抗力还是情势变更或是其他重大事件，处理因疫情引发的商业经营租赁合同纠纷，都应当遵循于民事活动的公平原则。

最高人民法院于2003年6月11日印发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）（简称“《通知》”）第三条第（三）项规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第117条和第118条的规定妥善处理。”

该《通知》虽热已经失效，但鉴于当前新型肺炎疫情与“非典”疫情具有诸多相似性，上述《通知》亦具有一定的参考价值。根据该《通知》表述的二种情形，对于因疫情影响导致原合同的继续履行会对一方当事人的权益产生重大影响的，可以根据具体情况，适用公平原则处理，即推定为情势变更；对于因疫情影响致使合同不能履行的，按《合同法》第117条和第118条关于不可抗力的规定妥善处理，即视为为不可抗力。

三、租赁合同具有持续的特点，从维护合同履行的角度，适用“情势变更”原则处理因疫情引发的商业经营租金该不该减免的问题，可能更有利于体现公平，但前提是确实符合情势变更之情形

面对突如其来的重大异常事件，在合同当事人都无过错的情况下，对疫情所带来的损害，由一方当事人承担，不符合通常人们对公平的价值判断，也不符合法律本身内在追求的公平原则。在上述两个案例中，适用“情势变更”原则的，体现了在个案中实现相对公平。案例1中，二审判决基于发生“非典”疫情和响应防治“非典”要求而停业公知的事实，较一审判决的租金额减少了接近一半，部分支持了上诉人的诉求；案例2中，法官认为被上诉人已经减半收取上诉人因疫情停业的三个月房租，其已经承担了“非典”疫情造成租赁合同履行阻力的部分损失，认定已体现了“公平原则”，驳回上诉人的诉求，无论是部分支持还是驳回诉求，均是为了在个案中现实相对“公平”，当然也是法官居中自认为的公平。

四、面对疫情灾难，既要严格遵循合同的约束力，提倡自我担当履行付款义务，又要提倡着眼长远同担风险共度难关，更有利于实现合同双方当事人的共赢

疫情带来的挑战波及各行各业，商业租赁行业也不例外。一方面，严格遵循合同的约束力，承担约定义务自我担当，是法律规定及合同约定的内在要求；另一方面，提倡着眼长远同担风险共度难关，也是实现共赢的必要条件。租赁合同本身具有持续履行的特点，如果当事人仅从自己眼前利益看问题，强调出租人与承租人是权利义务的相对方，当然应该严格遵循合同履行的约束力；但从长远看，出租人与承租人也是利益共同体。疫情终将过去，经营也需继续。平常强调“法、理、情”，特殊情形下提倡“情、理、法”，结合个案实际，处理好情、理、法的关系，不偏向极端，更有利于实现长久商业经营目的，创造共赢。

上述两个案例中的当事人在发生诉讼前，均已进行了沟通协商，出租方同意减免租金，如同今天主动提出减免租金的人一样，只是因双方内心公平“临界点”未达成一致，才诉至法院，借助法官的综合考量，寻求法律支持的相对“公平”。法治社会严格按合同约定履行义务是应当提倡和坚守的，特殊重大灾害情形中适用法律的特别规定，也是法律允许和应当提倡的。

本人虽是律师，但更希望当事人不发生纠纷。撰写此文不仅是从该问题的应然和实然状态对法律的适用进行梳理，更希望商业经营租赁当事人看到此文，能将纠纷消化的萌芽之中，全力攻克疫情，合力创造共赢。当然，站在不同的角度看问题，自然存在不同的结果。即便是追求公平，世间也没有绝对的公平，有的多是相对公平。本文一家之言，仅提参考。