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【案情简介】
2011年4月15日，丰某与靳某签订了《房屋买卖协议书》，约定购买靳某现位于H县“津兰名郡”小区8号楼1单元302室（房产证号：20100876）房产，房款为470000元。签订协议后的当天，靳某收到了房款470000，并出具收款凭证和房屋移交清单，丰某随后搬进该房屋居住，并开始缴纳物业管理费和燃气、水、电费等（现留存近几年的原始费用收据）。丰某自搬进该房屋以来，多次找到靳利现，要求其交付房产证、协助办理房产过户登记，但靳某以各种理由推拖不予办理，后来，丰某知悉靳某长期从事民间借贷活动，最终了解到靳某与他人签订《借款抵押协议》，办理了房屋他项权证，擅自将丰某居住的房屋予以抵押借款，并于2016年7月27日到H县公证处进行公证。丰某得知后，非常气愤，但又无奈，直至2018年5月份，房产抵押被解除。2018年6月4日，丰某为了办理房产过户登记，在H县地方税务局以靳利现的名义缴纳了该房产的个人所得税及缴纳了契税。2018年6月11日，丰某到H县房产管理局办理房产过户时，被告知该房产被法院查封，其理由是郭爱民与靳某民间借贷纠纷一案。
【法律理由】
丰某合法占有的房产符合法定情形，且权利能够排除查封行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，丰某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的4种法定情形：第一、2011年4月15日，已签订《房屋买卖协议书》；第二、2011年4月份，已合法占有该房产；第三、2011年4月15日，已支付全部房款470000元；第四，非丰某自身原因未办理过户登记。丰某自占有该房产以来，多次催促靳某交付房产证明、协助办理过户登记，但均被推拖不办，靳某偷偷地办理了《房屋他项权证》，于2016年7月27日，与他人签订《借款抵押协议》，并到县H公证处进行公证，致使丰某无法办理过户登记。2018年5月份，房产抵押解除后，丰某随于2018年6月4日开始办理过户登记，后因法院于2018年6月7日查封该房产而搁置。
后丰某提出保全异议而被法院裁定解除查封。
作者简介
刘会民，现为北京盈科律师事务所律师助理，曾在延津县人民检察院任检察官，从事公诉工作7年，后担任延津县规划局局长，任职9年。擅长领域为刑事辩护、征地拆迁、房地产领域。
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