手机：13522581766
E-mail：hanyingwei@yingkelawyer.com
【案情简介】
某县房地产公司因开发一个楼盘，需要筹集资金。该公司向某村个体工商户张某借款60万元，约定年利率30%，为期1年，并签订《借款协议》。随后双方又签订了《房屋买卖协议》，约定：“该公司销售给张某房屋一套，房款为张某的借款本息之和，如果该公司到期不能偿还，张某有权直接取得房屋所有权。”随后，张某交付60万元借款，该公司出具收到房款78万元的收据，并到房产部门办理备案手续。一年后，该公司未能偿还借款，又遇房屋价格上涨，张某要求履行《房屋买卖协议》，该公司拒绝履行，认为房屋买卖协议不是双方的真实意思表示。无奈，张某向法院提起诉讼，要求该公司履行房屋买卖协议。
【判决结果】
庭审中，法官要求张某将履行买卖协议诉求变更为民间借贷诉求，张某拒绝变更，人民法院裁定:驳回起诉。
【律师解读】
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”《物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”
综合本案，该房地产公司与张某签订房屋买卖协议的目的在于担保借款协议的债务，因此，借款协议与买卖协议不是并列关系，而是从属关系，买卖协议从属于借款协议，双方真实的意思表示是民间借贷。该公司收到张某的78万元实为借款，并非买卖协议的房价款，不承担买卖协议中的交房义务；再者，到期不还就发生以物抵债的约定违反《物权法》的规定，不会发生所有权转移的法律效果。故借款到期后，该公司不能还款时，张某无权请求履行买卖协议。法院在庭审中，要求张某变更诉讼请求，张某拒绝变更，于是，法院依法裁定:驳回起诉。
本案启示：建议债权人不必再试图“双保险”，在签订民间借贷合同时，不应签订买卖合同作为借款的担保。必要时可签订抵押担保合同、办理抵押登记才是最可靠的担保，这样不仅可以避免债务人“逃债”，在所有债权人中还享有优先受偿权。
作者简介
刘会民，现为北京盈科律师事务所律师助理，曾在延津县人民检察院任检察官，从事公诉工作7年，后担任延津县规划局局长，任职9年。擅长领域为刑事辩护、征地拆迁、房地产领域。
扫一扫关注微信