手机：13522581766
E-mail：hanyingwei@yingkelawyer.com
作者/李韬
【案情简介】
刘某为了孩子上学方便，自己通过网络联系了在学校附近持有房产的余某，看房后的第二天便与余某签订了《房屋租赁合同》，其中约定的租赁期限为6年。之后合同履行的第3年，余某在没有通知刘某的情况下私自将该房产卖给了第三人王某，在完成过户手续后王某便让刘某腾房，此时刘某才得知余某卖房一事，遂以余某侵犯其优先购买权为由，向法院提起诉讼，要求确认余某与王某之间的房屋买卖合同无效。
【判决结果】
法院经审理认定合同有效，判决驳回刘某的诉讼请求。
【律师解读】
承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定，在出卖人出卖租赁物给第三人时，享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。《民法典》第726条第一款规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外”。据此，如果出卖人在未通知承租人的情况下将标的物出卖给第三人，此时承租人的优先购买权受到侵犯，会产生侵害承租人优先购买权的买卖合同效力问题。
基于合同相对性原理，出租人与第三人签订的房屋买卖合同效力应依照《民法典》有关合同效力的规定进行判断，《民法典》第726条的规定不属于《民法典》第153条所称效力强制性规定，即此规定不属于因违反法律强制性规定而导致合同无效的情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
综上，承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但承租人可以请求法院判令出租人对其承担赔偿责任。以上法规相当于确定了承租人的优先购买权仅作为一般债权进行保护，不再作为准物权进行保护。承租人不能以侵犯其优先购买权为由，而主张房屋买卖合同无效。
虽然对于确认房屋买卖合同无效的请求无法实现，但是在本案中，当事人如果向法院提出侵权赔偿是能得到支持的。另根据《民法典》第725条的规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
扫一扫关注微信