2016年7月10日，邹某（买受人）与刘某（出卖人）、吴某（共有权人）经链家公司居间介绍达成并签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定邹某购买吴某、刘某共有的涉诉房屋,该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行，抵押登记日2015年10月19日，出卖人应于2016年8月31日前办理抵押注销手续；房屋成交价格275万元。同日，邹某（乙方）与刘某、吴某（甲方）以及链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》。该协议第二条约定，乙方于2016年7月10日前将第一笔定金8万元支付甲方；甲方应于2016年8月31日前一次性还清剩余贷款，且甲方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续。协议第四条第2款约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋价格的；（5）将房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20% 向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
2016年7月10日，邹某向刘某、吴某支付定金人民币8万元。
2016年8月中旬，邹谋多次催促办理过户，吴某、刘某拒不配合并提出要涨价。
2016年9月7日，邹某向吴某、刘某邮寄了《催告函》,要求吴某、刘某继续履行办理房屋抵押注销以及房屋权属转移登记等义务。吴某和刘某的同事代为签收了《催告函》。
2016年9月19日，链家公司再次向吴某、刘某寄送了上述《催告函》，但吴某、刘某拒收并退回。
2016年9月28日，吴某、刘某办理了涉诉房屋的北京银行的抵押权解除手续但并未告知邹某，亦未告知链家公司。
2016年9月29日，吴某、刘某将涉诉房屋抵押给案外人吴某1，并办理了抵押登记，担保金额为350万元。
之后，邹某将吴某、刘某诉至法院，要求解除合同，吴某、刘某支付邹某房屋总价款20%的违约金55万元，赔偿房屋差价损失105万元，返还邹某定金8万元及利息347.67元。
【判决结果】
一审判决：
一、解除邹某与吴某、刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；
二、吴某、刘某返还邹某定金8万元及利息347元；
三、吴某、刘某赔偿邹某违约金55万元；
四、吴某、刘某赔偿邹某房屋差价损失40万元；
五、驳回邹某的其他诉讼请求。
二审判决：
一、维持一审判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销第四项、第五项，改判吴某、刘某赔偿邹某其他损失20万元；
【律师解读】
本案的焦点问题有二：
一、吴某、刘某是否构成根本违约；
二、双方约定的违约金中是否包含了对邹某实际损失的赔偿，吴某、刘某支付违约金的同时是否还应赔偿邹某的损失。
首先，吴某、刘某是否构成根本违约。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，邹某与吴某、刘某双方签订的《补充协议》约定，卖方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续。吴某、刘某虽于2016年9月28日办理了涉诉房屋的北京银行的抵押权解除手续，但未告知邹某和链家公司，并于解除银行抵押的次日2016年9月29日将涉诉房屋抵押给案外人吴某1，并办理了抵押登记。吴某、刘某以实际行为表明不履行合同义务，构成根本违约，邹某有权要求解除合同并要求吴某、刘某承担违约责任。
其次，双方约定的违约金中是否包含了对邹某实际损失的赔偿。违约金以弥补损失为主要功能，兼具一定的惩罚性功能。因此一审法院判决支持邹某违约金的诉讼请求，应当以实际损失为基础，故二审法院认为吴某、刘某需向邹某支付的55万元违约金中已经包含了一部分实际损失的赔偿。
另一方面，吴某、刘某支付违约金的同时是否还应赔偿邹某的损失。违约金能否与赔偿损失一并适用，根据《民法典》第577条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。可见，赔偿损失是承担违约责任的一种方式，只要合同一方实施了违约行为，守约方就有权要求对方赔偿损失。
同时，《民法典》第584条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可见，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，而非仅限于违约金的数额。根据《民法典》第585条之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。
综上，违约金是以实际损失为基础，违约金不足以弥补实际损失的，对方可以请求赔偿损失，二者并不矛盾。本案中，在支持了55万元违约金后，仍不能弥补邹某的实际损失，故二审法院综合考虑守约方的房屋差价损失情况、合同履行情况、合同的履行利益及违约方订立合同时对损失的预见情况等，减去吴某、刘某应支付的55万元违约金后，酌定吴某、刘某赔偿邹某其他损失20万元。
经过对此案的分析可知，当合同约定的违约金不足以弥补当事人实际损失时，法院在酌定损失金额中有很大的自由裁量权。因此，建议当事人在主张损失时，提供更加明确的损失计算依据，给法官提供更加充分的证据，以此让法官支持自己的诉讼请求。
