作者/徐杨

【案情简介】

2016年2月21日，张某、袁某（甲方、卖方）与高某（乙方、买方）以及案外人南京存房房地产经纪有限公司（丙方）签订《存量房交易合同》，约定甲方将南京市某区某街道山水雅苑X幢101室房屋出售给乙方；建筑面积125.05平方米，房款198万元。合同签订后，高某付清了房款，张某、袁某协助办理了过户手续，张某、袁某于同年5月11日将房屋交付于高某。

2007年8月，101室所在单元全体业主共同委托小区物业服务单位对单元地下室进行了分隔，按照单元总户数12户共分隔出12小间，并依序进行编号，通过抽签的方式确定使用人。其中7号小地下室由101室业主使用，张某、袁某支付了分隔费676元。张某、袁某出售房屋时未告知高某7号小地下室的情况。

2020年8月24日，高某在得知7号小地下室的存在后，通知张某、袁某于月底前腾空该地下室。后张某、袁某未予腾空，高某更换了7号小地下室门锁，双方因此发生争议。高某将张某、袁某诉至法院，要求：

1.确认7号小地下室归原告使用；

2.被告张某、袁某腾空并向原告交付上述7号小地下室；

3.被告张某、袁某向原告支付占有使用费（自2016年8月1日起，按400元／月的标准计算至上述7号小地下室实际交付之日止）。

【判决结果】

一、7号小地下室归原告高某使用；

二、被告张某、袁某腾空7号小地下室，并将地下室交付于原告；

三、驳回原告张某的其他诉讼请求。

【律师解读】

一、关于涉案地下室是否属于业主共有部分的问题。

《民法典》第二百七十四条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案中，101室的单元地下室并不属于建筑物区分所有权中业主专有部分，而是建筑区划内的公用设施，属于业主共有部分。并且101室所在单元在构造上、功能上具有相对独立性，该单元的地下室能够单独使用，与该单元的业主具有使用上的利害关系，因此该单元的地下室属于该单元全体业主共有。7号小地下室系从101室的单元地下室分隔出来分配给101室业主单独使用的共有部分，其性质仍属于业主共有。

二、关于张某、袁某是否应将7号小地下室交付高某的问题。

《民法典》第271条、第273条规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。从维护小区公共秩序和业主利益的角度来说，业主转让专有部分时，不仅其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，而且其基于业主共同管理合意所单独使用的共有部分的使用权也应当一并转让，既有的共同管理合意对新业主仍然有效，原业主应当协助将其单独使用的共有部分交付于新业主。本案中，张某、袁某基于共同管理合意单独使用7号小地下室，张某、袁某向高某转让101室房屋，7号小地下室的使用权应当一并转让，张某、袁某应当协助将7号小地下室交付于高某。

三、关于高某主张的占有使用费如何认定的问题。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张某、袁某拒绝向高某交付7号小地下室构成违约，高某有权要求张某、袁某赔偿损失。双方对7号地下室的交付期限未作约定，高某可以随时要求张某、袁某履行，但是应当给予张某、袁某一定的准备时间。高某2020年8月24日要求张某、袁某于月底前腾空并交付7号小地下室，张某、袁某未及时履行义务，因此占有使用费应从2020年9月1日起计算。综合考量7号小地下室的性质、面积、用途等因素，法院酌定按180元/月的标准计算。鉴于张某、袁某取得7号小地下室使用权时支出了相应费用，为减少当事人的诉累，法院确定截至2020年12月22日的占有使用费与张某、袁某支出的费用相抵，张某、袁某无需再支付该期间的占有使用费。