手机：13522581766
E-mail：hanyingwei@yingkelawyer.com
作者/李韬
【案情简介】
2003年，魏某在当地村落报纸上看到一则卖房广告，上面写着某城菜市场附近有房屋院落整体出售。魏某看到此消息后便动了心思，赶忙联系了卖家刘某。经过与刘某沟通得知刘某生活遇到困境，不得已才卖房屋，魏某动了恻隐之心，她在两人约定的数额上又多加了5000块，最终以16万的价格购买了一块五百多平米的土地及该土地上的房屋，并签订了《房屋买卖合同》。对于魏某的举动，刘某也非常的感动，为了表达诚意，在当年的购房合同上不但签上了自己和已故丈夫的名字，还让两个儿子也都签了字。直至15年后，2018年该片区域要拆迁，按照房子的价值预估，魏某将得到419万元的拆迁款，此时当初卖房的刘某突然找过来表示他们应该享有这笔拆迁款，随后将魏某告上法庭，请求法院判令原告与被告签订的合同无效，并对原房屋拆迁款依法分割。
【判决结果】
一审法院判决：该买卖合同无效。
二审法院判决：拆迁款419万，魏某享有382万，刘某享有37万。
【律师解读】
根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。《民法典》第153条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案中刘某的房子正属于农村宅基地的性质，魏某恰好又是城市户口，因此，两人的房屋买卖合同因违背了相关规定，当然无效。
虽然买卖合同被认定为无效，根据《民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。本着维护合同交易的契约精神，应当权衡双方的过错比例，根据公平原则对拆迁款项进行分配。本案中拆迁款的419万中，包括了房屋补偿款的323万，团签奖的96万。在房屋补偿款中，刘某当初所建房屋面积为146.15平方，魏某购买之后新建房屋面积为284.81平方。所以魏某后来所建房屋的补偿款及相应团签的奖励应归魏某所有。刘某所建房屋中，房屋补偿款109万多，相应团签奖31万多，刘某这一部分总共所得140.3万。在这140.3万中，需要扣掉16万魏某当年买房的钱。剩下的124.3万，由刘某和魏某按30%，70%的比例进行划分。
房屋买卖合同纠纷在我们日常生活中普遍存在，买卖房屋时一定要认真审查合同中的条款是否有违法律规定，当对于条款拿不准或者不明确时，请咨询相关法律专业人士，以避免日后的损失和麻烦。
扫一扫关注微信