作者/徐杨

【案情简介】              

王某与宋某系舅甥关系。2013年2月18日，北京某置业公司与王某签订《北京市商品房预售合同》，约定王某购买某住宅楼（限价商品房）1104号房屋，预测面积60.83平方米，单价为9345元，总款为568456元。2013年2月20日，宋某支付购房款568456元。2014年8月20日，宋某支付北京市住宅专项维修基金12166元及契税5684.56元。2015年1月18日，宋某支付房屋所有权登记费80元。2015年1月14日，案涉房屋登记在王某名下，产权证原件由宋某保管。

2013年2月20日，北京某置业公司与王某签订《北京市前期物业服务合同》及《临时管理规约》。涉案房屋的物业管理费、垃圾清运费及供暖费为宋某支付。并且现涉案房屋由宋某使用，但未进行装修且未实际居住。双方均认可案涉房屋现价值为300万元。

现双方就涉案房屋发生纠纷，宋某向法院起诉，请求：一、确认宋某、王某之间关于北京市××路某号院某号楼1104号房屋口头借名买房协议无效；二、判令王某返还宋某购房款568456元、住房专项维修基金12166元、房屋所有权登记费80元、契税费5684.56元；三、判令王某赔偿宋某房屋升值损失246万元；四、诉讼费和保全费由王某承担。

【判决结果】                

一审判决：

一、原告宋某与被告王某之间关于北京市××路某号院某号楼1104号房屋口头借名买房协议无效；

二、被告王某于判决生效后七日内返还原告宋某购房款568456元、住房专项维修基金12166元、房屋所有权登记费80元、契税费5684.56元；

三、被告王某于判决生效后七日内赔偿原告宋某信赖利益损失1458926.4元；

四、驳回原告宋某的其他诉讼请求。

王某不服一审判决，提出上诉。

二审判决：

驳回上诉人王某的上诉，维持原判。

【律师解读】                 

一、王某与宋某间是否构成借名买房关系？

一方面，判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。但具有亲属关系的借名买房，往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议，应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析。本案中，王某与宋某系舅甥关系，双方虽未签订书面的借名买房协议，但涉案房屋购房款、房屋其他费用、使用费等均由宋某支付，产权证原件由宋某持有，涉案房屋亦由宋某实际控制使用。综上，本案符合借名买房的构成要件，双方形成了借名购房的法律关系。

另一方面，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条“相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”本案中，涉案房屋性质为限价商品房，属于政策性保障住房，购买于2013年，双方之间的借名购房合同违反了相关政策、法规的规定，应属无效。

二、王某是否应赔偿宋某信赖利益损失。

《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因涉案房屋系政策性保障住房，王某与宋某作为具备完全民事行为能力的民事主体，应明知政策房购房指标不能转让。因此，双方对合同的无效均负有过错，应当按照各自过错程度承担相应责任。我国《民法典》体现的是信赖利益补偿性原则，现案涉房屋已增值，对宋某因购买该房屋产生的信赖利益损失。考虑到双方均负有过错以及双方存在亲属关系的事实，双方形成借名买房交易并非单纯以获利为目的，因此法院根据对房屋的自估价值，在扣除已付购房款的前提下，结合本案实际情况和双方过错程度，对宋某的损失予以酌定。