作者/吴友律师

【案情简介】              

2009年2月，A公司将厂房转让给B厂，其中已办证房屋面积1,646平米，未确权房屋面积2,600平米。约定成交价格为850万，过户改名的一切费用由买方B厂承担。同日，双方签订了一份转让价格为290万元的“阴阳合同”，用于过户和缴纳税费。经A公司委托，国信评估公司出具房地产评估报告（以下简称《2009国信评估报告》），转让房产在估价时点的参考价为437万，其中2,600平米未确权建筑及配套设施评估为6万元（评估越少，土地增值费越多）。后来B厂代替A公司缴纳了土地增值税等税款110余万元。

2013年9月，Y税务局接实名举报，上述转让隐瞒价格、逃避税费，故立案查处。2015年1月4日，Y税务局作出《税务处理决定书》，要求A公司补缴税款及滞纳金共计433万，其中决定书第二条第七项，追缴土地增值税209万。B厂对追缴土地增值税209万不服，（由于双方签订了包税条款，B厂是税款的最终承担者）便申请相应的行政复议和行政诉讼。针对B厂的复议时效和复议资格，经多次的复议和诉讼后，法院最终认定B厂具备复议资格，且没有超过复议时效。

根据土地增值税相关法律规定，土地增值税适用超率累进税率，收入额为双方约定的不含增值税价款，旧房的扣除额为评估价格。此处的评估价格为重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，即重置成新价。B厂认为，《2009国信评估报告》将2,600平米未确权房屋及配套设施评估为6万元明显不当，要求法院重新评估。

【判决结果】                

一审判决：

驳回原告B厂的诉讼请求。

原告B厂不服判决，提出上诉。

二审判决：

一、撤销一审判决；

二、撤销《税务处理决定书》，Y税务局于本判决生效之日起60日内重新作出《税务处理决定书》。

【律师解读】                 

一、准许转让涵盖范围。

《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。其《实施细则》第四条规定，“《条例》第二条所称的地上的建筑物，是指建于地上的一切建筑物。可见，《条例》所称的“转让房地产”，既包括有证房屋，也包括“未确权建筑”。

二、转让价格和评估价格是两个概念。

转让价格是市场流通时交易方双方确定价格。而此处的评估价格，根据《土地增值税暂行条例》第六条，计算增值额的扣除项目：（三）旧房及建筑物的评估价格，以及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（四）项，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。可见，所谓建筑物的估价并不是评估其转让价值，而是对其“重置成本价乘以成新率”的评估。“重置成本”与能否转让并无必然联系。

二审法院采纳了上诉人的意见，认为转让旧房，土地增值税的扣除为重置成新价，和是否办理了房产证书没有必然联系。Y税务局在《税务处理决定书》中作为定税依据的是《2009国信评估报告》，该报告系由A公司单方委托国信评估公司作出，该评估报告中对于未确权面积约2600平米的房屋及配套设施的估价仅为6万元，估价明显不合理，故《2009国信评估报告》不能作为定税依据。

从公开渠道能够查询的信息看，全案从2009年2月签订房屋转让“阴阳合同”到2019年12月本案二审判决，不考虑重新作出《税务处理决定书》的后续发展，本案历经近11年。双方当事人因为税收的问题，产生了多轮的复议和诉讼，双方负责人也因逃税罪而被判刑（缓刑）。B厂法定代表人吴某的爱人（法官）也因在此案的其他诉讼中给予方便被判枉法裁判罪入刑一年六个月。用吴某的话说，他们已经身心疲惫，愿意缴纳所有该缴的税款、滞纳金和罚款，尽快结束这起纠纷。企业和个人均应注意防范经营过程中的税务风险，不能因为一时之利给自己埋下不可承受的重大风险。

税收是每个企业都会面临的问题，税收风险不同于一般的民事风险，它既可以让企业家倾家荡产，也可以让企业家锒铛入狱，需要引起企业的高度重视！