作者/于创开

【案情简介】              

沙某、高某都是某县供暖公司家属楼的住户，沙某系3单元702室的业主，高某系14号门面房的业主。供暖公司家属楼从2006年交工后投入使用，由于年久失修，该楼供暖管道、排水管道、自来水管道及化粪池等设施严重老化，影响到了全体业主的正常生活。

2020年10月8日，某县供暖公司家属楼以单元为单位，每个单元推选出一名楼长。其中一单元是王某，二单元是侯某，三单元是沙某，四单元是雷某。经民主征求意见，决定该楼房48户住户和22门面房共计70户，由四个单元选出的代表与拓某签订《某县供暖公司家属楼维修合同》。主要涉及对楼房的管道、排水沟及化粪池等设施进行维修，维修费用预计为11万元，由各业主均摊。合同签订后，拓某根据合同的约定实施了维修工程。

2021年10月底，该楼房的所有管道和化粪池维修工程全部结束，并交付投入使用。在维修过程中经过结算，维修费用共需116,000元，各户业主每户应该承担1,800元。该楼房的其他业主均向其对应的楼长支付了维修费，高某以收费方案不合理等理由，拒绝支付。为了保证维修工程顺利进行，沙某无奈，先行垫付了该费用。后沙某多次向高某索要维修费，高某以各种理由拒绝支付，沙某遂诉至本院。

【判决结果】                

被告高某向原告沙某偿还垫付的维修费1,800元。

【律师解读】                 

一、为何构成无因管理？

《民法典》第九百七十九条规定，管理人没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而管理他人事务的，构成无因管理。

本案中，沙某系居民推选的楼长，故在本案属管理人身份。在实施供暖公司家属楼维修工程过程中，为了保证维修工程的顺利进行，避免全体住户的合法权益受损。在没有约定及法定义务的情况下，替高某垫付了维修费用。故沙某的行为构成了无因管理。

二、是否应偿还垫付费用？

《民法典》第一百二十一条规定，没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。

本案中，沙某居民选出的楼长，高某作为某县供暖公司家属楼的住户，享受了该楼房维修工程带来的益处，是维修工程的受益人。沙某在替高某垫付了维修费用之后，有权要求高某偿还其垫付的合理费用。

三、维修费用收取是否合理？

高某对于供暖公司家属楼维修工程的实施及收费方案存在异议，认为收取维修费用应该按照住户所购买房屋的面积比例收取，故而拒绝支付维修费用。我国《物权法》的相关规定，对于其各自的专有部分以外的其他部分及附属设施享有共有权，对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主大会的决议，对业主具有约束力。

本案中，由于某县供暖公司家属楼没有聘用专门的物业公司进行管理，也没有成立业主委员会。所以经过全体业主同意后，共同决定对该楼房的附属管道、化粪池等附属设施进行维修，并通过了维修及收费方案。该决议对某县供暖公司家属楼的全体业主具有约束力，各业主应该按照决议确定的方案，交纳各自应该承担的维修费用。目前该楼房的其他业主均已按照决议支付了相应的维修费，高某的异议虽然具有一定的合理性，但是与绝大多数业主的意见不一致，应根据绝大多数业主的意见支付维修费用。