作者/张璐律师

【案情简介】              

2008年1月，某公司以公开出让（挂牌）方式取得开发土地，并与某市国土资源局及某管理委员会签订国有土地使用权出让合同。土地用途为商业、酒店、办公、科研用地。

2013年11月，某公司、某市国土资源局、某管理委员会签订补充协议，同意增加地下一层空间建设用地使用权，用途为商业，某公司补交了土地出让金。2017年4月，商业中心竣工后，在为地下商业房产办理不动产权属登记时，某市国土资源局在不动产权证书附记栏中加注了新建，办理自用房手续，不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得某管委会同意。

鉴于商业中心项目存在巨大资金缺口，为解决企业融资问题，某公司自2015年1月起多次向某管委会、某市住房和城乡建设局和某市国土资源局提交书面申请，请求撤销产权证附记栏中所加注的权利限制性文字内容，均未能解决。

某公司诉至法院，请求：一、判决撤销某市国土资源局在涉案不动产权证书附记栏中的上述批注内容；二、判决某市国土资源局赔偿某公司2017年4月至2018年4月期间的利息差额损失1,111.1335万元。

【判决结果】                

一、撤销被告某市国土资源局在涉案不动产权证书附记栏中的上述批注内容；

二、驳回原告某公司其他诉讼请求。

【律师解读】                 

一、涉案不动产登记为何属于可诉的行政行为。

商业中心地下室商业部分2015年的国有土地使用权登记及2016年的房屋所有权登记，均是独立且已完成的登记行为。因登记部门不同的原因，房屋及其所占土地的登记存在不一致，即房屋分成43份进行所有权登记，土地使用权按1份使用权登记，土地使用权证附记栏注明不得对外分割销售，每份房屋所有权登记证明附记栏注明不得对外销售等内容。涉案2017年不动产登记，系将上述房屋所有权与土地使用权合并进行统一登记，且将43套房屋归并成1份进行所有权登记，附记栏注明不得对外销售等内容，未记载不得对外分割销售的内容。

因此，涉案2017年不动产登记并非简单地对2015年、2016年两次发证的合并换证，还涉及权利状态、附记事项等变化，应属于变更登记，该变更登记对某公司权利义务产生实际影响，属于可诉的行政行为。

二、涉案不动产登记的附记内容为何违背物权法定原则。

根据物权法定原则，物权的种类、内容均由法律明确规定，当事人之间不能任意创立物权或约定变更物权的法定内容。《民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权经登记发生法律效力，登记起到了物权公示作用，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。

本案中，某公司通过土地出让方式合法取得了国有土地使用权，在该地块上开发建设了游站商业中心项目，某公司对该房产依法享有直接支配和排他的权利，享有完整的占有、使用、收益、处分的权利。某公司享有的上述物权内容是法定的，不应受到任意限制。涉案不动产登记违背了物权法定原则及相关规定。

三、附记内容为何违反不动产登记行政法规。

《不动产登记暂行条例》第二条第一款规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。第八条规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项”。《不动产登记暂行条例》对于不动产登记簿的记载事项作了明确规定。上述条款规定了不动产登记簿的记载事项主要分为不动产的自然状况、权属状况以及其他限制、提示事项等三种类型。其中，不动产限制提示事项主要是针对异议登记、预告登记、查封登记等登记类型而规定的。不动产登记部门在作出不动产登记时，应严格按照条例的规定进行办理，对于任何涉及不动产权利限制、提示的事项，登记必须有法律依据，不能随意对《不动产登记暂行条例》第八条的规定做扩大解释。

本案中，某公司于2017年作出的涉案不动产登记，其附记内容不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得某管委会同意系对某公司物权的限制，该限制内容不符合物权法定原则，仅是某公司、某市国土资源局、某管委会就土地出让合同签订补充协议时某公司与某管委会的约定事项，具有合同相对性，不属于《不动产登记暂行条例》第八条规定的应当登记的涉及不动产权利限制的法定事项范围。因此，涉案登记的附记记载行为缺乏法律依据。

四、某公司主张的融资利息差额损失为何缺乏依据。

行政赔偿适用于因行政行为违法或无效等造成权利人直接损失的情形。某公司主张行政赔偿，系认为基于涉案不动产登记中附记内容违法，限制其销售而导致其向相关企业、单位借款所产生的利息与同期银行贷款利息的差额。但涉案不动产登记中限制的仅是不得销售，不影响某公司进行其他相应利用、处分，且某公司所称上述损失与涉案登记行为并无直接的因果关系。因此，某公司要求行政赔偿缺乏事实和法律依据。

综上，不动产登记系对物权的公示，涉及民事、行政双重法律关系，既应遵循物权法定等民事法律规范，又应符合不动产登记相关行政法规。物权的种类和内容由法律规定，当事人无权通过约定变更物权的法定内容。登记机关如将缺乏法律依据的约定内容进行登记，有违物权法定原则，当事人请求撤销相关登记内容的，人民法院应予支持。